“REITs（不動產投資信托基金）是他們（投資人）愿意投資長租公寓的一個很重要的原因，因為有方式退出。”有商業地產業內人士對《中國經營報》記者表示。去年，監管層將保障性租賃住房納入REITs試點范圍；2022年2月，Pre-REITs的設立也被監管層倡導鼓勵，無疑為長租市場注入了一劑強心針。

　　據悉，目前正在醞釀的保障性租賃住房底層標的，多為地方政府旗下保障房開發公司持有的人才公租房。即便其仍舊在擴容，也有不少市場化主體醞釀將旗下項目納入保障性租賃住房之列，這類住房仍舊與市面上的長租公寓有較大區別。“各類保障性租賃住房租金相對較低，利潤一般，不是目前大部分投資人會考慮的標的物。”上述業內人士表示。

　　但對于REITs市場擴容發展的樂觀預計，仍舊給予了各類資金一定程度的信心。據記者此前了解，此前長租公寓資產價值過高，運營難度較大，對現金流波動的容錯率低，因此資產流動性較低，而REITs的出現使得長租公寓重資產運營模式的退出路徑更加明確。

市場熱度首先傳導至小體量的長租公寓項目。有長租公寓個人投資者對記者表示，2021年末至2022年初，小體量的長租公寓在一線城市成交活躍，結合出租率，甚至有4個月間單體項目溢價超過30%的情況出現。

　　收并購市場火熱的同時，長租公寓的營利模式仍在持續探索中。上述業內人士對記者表示，目前市面上的長租公寓，實際上只是某一個主體在長期運營的“青年公寓”，而非某一個客戶長期租賃一間房源的“長租公寓”。能夠保證租戶持續長期租賃10余年、支持在同一間屋子里容納家庭結構變化的房源幾乎不存在。

　　“買不起房，但完全有支付能力一直租一個非常不錯的房子的這類人群的需求，還沒有被滿足。”上述人士表示。其同時提及：“目前市面上的長租公寓幾乎不可能超過60或70平方米，超過這個面積就不掙錢了，坪效不夠。”

　　此前有類似租賃社區的運營者對記者表示，目前這類長租公寓雖然在歐美國家十分普遍，但在我國仍處于市場培育階段。在此階段，這類社區的運營主要依靠街區帶來的整體效益，例如餐飲、商業等業態入駐帶來的效益、高坪效小面積的套間帶來的效益與較大面積房源的利潤相平衡。

　　上述業內人士表示，若真正的長租公寓模式能夠落地并發育成熟，其運營所帶來的人員成本等或將低于換租率相當高的青年公寓，帶來持續穩定的現金流。這類居住項目也將更適合例如險資這類偏好長期、穩定現金流的資金進入。目前，各類銀行也在以利率低至5%以下、期限長達10余年甚至20年以上的貸款支持這類租賃社區的建設。